桐乡市国有土地上房屋征收与补偿办法(市政府令第107号)
作者:市征收办审核人:沈隽来源:桐乡市城乡和规划建设局网站日期:2018-09-28点击数:

桐乡市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章

第一条 为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《国务院房屋征收补偿条例》)和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《浙江省房屋征收补偿条例》)的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内国有土地上,因公共利益需要实施房屋征收与补偿的,适用本办法。

第三条 市人民政府负责本市行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市住房和城乡规划建设局是本市房屋征收部门(以下称房屋征收部门),负责组织实施全市房屋征收与补偿工作。

政府法制、发展和改革、国土资源、城乡规划、财政、市场监管、税务、公安、综合执法、民政、审计等相关部门应按照各自的职责分工,根据本办法的规定,配合做好房屋征收与补偿的相关工作。

第四条 房屋征收部门可以委托镇人民政府(街道办事处)、市级有关部门、直属及派出机构等非营利性单位或组织作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收部门应当出具委托书,明确房屋征收实施单位的职责权限,并对其在委托范围内实施的行为负责监督,对行为后果承担法律责任。

第五条 房屋征收部门应当在征询意见的基础上拟订全市房屋征收年度计划,并征求政府法制、发展和改革、国土资源、城乡规划、财政等相关部门的意见,经市人民政府同意后组织实施。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,发展和改革主管部门应当将其列入国民经济和社会发展年度计划。

第二章 前期工作

第六条 符合《国务院房屋征收补偿条例》规定的公共利益情形,确需征收房屋的,由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提交房屋征收申请,根据规划用地范围和房屋实际状况提出拟征收房屋范围,并说明符合公共利益的具体情形、征收补偿资金和用于产权调换房屋的落实情况。

发展和改革、国土资源、城乡规划主管部门对建设活动实施单位提出的申请进行审查后,认为建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的,应当根据各自的职责出具相关证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的,发展和改革主管部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

第七条 房屋征收部门应当对建设活动组织实施单位提交的申请材料进行初审,认为房屋征收符合法律规定的报市人民政府审定;市人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的,确定房屋征收范围并予以公布。

第八条 房屋征收范围公布后,被征收人不得实施下列行为,违反规定实施的,不予补偿:

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋、土地用途;

(三)变更公房承租人;

(四)以被征收房屋为注册地办理工商登记及相关经营许可;

(五)其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门依法暂停办理相关手续。

第九条 因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;90%以上被征收人同意改建的,方可进行旧城区改建。

第三章 房屋认定

第十条 房屋征收部门在对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、土地使用面积、土地性质、建造年代、建筑结构等情况组织调查登记时,被征收人应当予以配合;对未经产权登记和所有权人不明确的房屋,由市人民政府依法组织调查、认定和处理,具体由房屋征收部门负责实施。

房屋征收范围内有公房管理部门直管公房和单位自管公房的,公房所有权人应当向房屋征收部门提供承租人、房屋坐落、建筑面积等情况;属住宅公房的,应当报市住房委员会对承租人是否符合房改政策作出认定。

第十一条 被征收房屋的权属、建筑面积、建造年代和用途,经产权登记的房屋以房屋产权证、房屋登记簿记载为准;未经产权登记房屋以市人民政府作出的产权认定书为准。

未经产权登记房屋的建筑面积,由具有资质的房产测绘机构实地测绘确定。

第十二条 被征收人将房屋改变为商业用途的,按下列规定处理:

(一)199041《中华人民共和国城市规划法》施行前,改变为商业用途延续使用至今,并取得营业执照、许可证等合法经营凭证的,房屋用途按商业认定。

(二)199041《中华人民共和国城市规划法》施行后至2002101《桐乡市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第22号,下同)施行前,改变为商业用途延续使用至今,并取得营业执照、许可证等合法经营凭证的,住宅房屋用途可按商业认定,但对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金,土地收益金的具体数额由具有资质的土地估价机构评估确定。

(三)2002101《桐乡市城市房屋拆迁管理办法》施行后至2010101《浙江省城乡规划条例》施行前,改变为商业用途延续使用至今的,房屋用途按原用途确定。取得营业执照、许可证等合法经营凭证的,按登记经营面积给予搬迁补偿、停产停业损失补偿,位于临街底层的房屋可按类似商业用房评估价的20%给予商业线路补偿。本条第(二)项涉及的非住宅房屋按此规定处理。

(四)2010101《浙江省城乡规划条例》施行后,按照《桐乡市临时改变房屋用途管理暂行规定》(市政府令第89号)经批准临时改变为商业用途的房屋,在批准期限内被征收的,房屋用途按原用途确定,剩余期限的土地收益金予以退还取得营业执照、许可证等合法经营凭证的,按登记经营面积给予搬迁补偿、停产停业损失补偿。

第十三条 未经产权登记的房屋符合下列条件之一的,可认定为合法建筑:

(一)本市城镇房屋总登记前已建成的房屋,以国土资源部门保存的地籍图、房产管理部门保存的房产分幅平面图等测绘资料作为认定依据;

(二)城镇房屋总登记后经批准建造或虽未经批准但事后补办手续的房屋,以相关资料作为认定依据。

城镇房屋总登记后未经批准且事后未补办相关手续,或超过批准面积建造的房屋,认定为违法建筑。

第十四条 未经产权登记的房屋认定工作,按下列程序进行:

(一)房屋征收部门会同房屋征收实施单位成立未经产权登记房屋初审认定工作组,在组织全面调查,收集房屋权利人提供或相关部门、镇(街道)保存的建房申请审批材料的基础上,委托具有资质的房产测绘机构对未经产权登记房屋的建筑面积进行测绘;

(二)对照地籍图、房产分幅平面图,并结合调查获取的相关材料,对未经产权登记房屋的相关情况进行核实,作出初审认定意见;

(三)初审认定意见应当送达房屋权利人并在房屋征收范围内进行公示,公示时间不少于10日;

(四)房屋权利人对初审认定意见有异议的,应在公示期间向房屋征收部门书面提出;

(五)房屋征收部门对提出的异议应当进行复核,并在收到申请书之日起15个工作日内作出复核意见并送达房屋权利人;

(六)未经产权登记房屋的认定结果由市人民政府在房屋征收范围内公布。

第十五条 对认定为合法的未经产权登记房屋,应给予与经产权登记房屋同等的补偿;对认定为未超过批准期限的临时建筑,按重置价评估后给予补偿。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,依法不予补偿。

第四章 征收决定

第十六条 房屋征收部门拟定征收补偿方案后,应当提请市人民政府组织政府法制、发展和改革、国土资源、城乡规划、财政、市场监管、税务、公安、综合执法、民政、审计等部门进行论证,并公布征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

因旧城区改建需要征收房屋,半数以上被征收人提出补偿方案不符合《国务院房屋征收补偿条例》和《浙江省房屋征收补偿条例》的,应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会,并形成听证报告。听证工作由房屋征收部门具体负责。

征求意见情况、听证情况和根据被征收人、公众意见修改的情况应当在房屋征收范围内及时公布。

第十七条 提请市人民政府作出房屋征收决定前,房屋征收部门和房屋征收实施单位应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险组织社会稳定风险评估,并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

第十八条 市人民政府对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证情况、社会稳定风险评估结论及相应的风险化解措施和应急处置预案、征收补偿资金到位等情况进行审查后,认为房屋征收程序合法、补偿方案合理、社会稳定风险较低的,依法作出房屋征收决定。

第十九条 房屋征收决定应当在作出后的7日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第五章 补偿与奖励

第二十条 对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十一条 对被征收房屋价值的补偿,不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

被征收房屋的类似房地产,是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

第二十二条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

按商业用途认定的房屋,被征收人选择房屋产权调换的,不提供商业用房进行调换。

被征收人选择房屋产权调换的,其被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采用相同的方法和标准评估确定。

第二十三条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;不能协商选定的,按照少数服从多数原则投票确定或采取摇号、抽签等方式随机确定。具体按《浙江省房屋征收补偿条例》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定执行。

市房屋征收部门应当建立依法可以承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构名录,并向社会公开其名称、资质等级、信用信息等内容。

第二十四条 征收住宅房屋,被征收人选择房屋产权调换的,按合法建筑面积统一增加10%的改善性居住面积,作为房屋产权调换的可安置面积。

增加改善性居住面积后,可安置面积仍小于征收补偿方案确定的用于产权调换房屋最小户型建筑面积的,按最小户型建筑面积作为可安置面积。

被征收人(含配偶及未成年子女)在房屋征收范围内拥有2处及以上(含共有产权)合法住宅的,应将房屋建筑面积合并后计算可安置面积。

第二十五条 被征收人选择的产权调换房屋,对其可安置面积内的房屋建筑面积,在按本办法第二十二条规定评估确定用于产权调换的房屋价值后,给予15%的优惠。

用于产权调换房屋为高层住宅的,再给予10%的优惠。

第二十六条 被征收人选择货币补偿的,住宅用房按评估价值的30%,其他用房按评估价值的20%给予货币补偿奖励。

第二十七条 被征收人在征收决定规定的期限内签订征收补偿协议,并在约定的期限内搬迁腾空的,可按被征收房屋合法建筑面积或被征收房屋价值给予一定的奖励。

因旧城区改建,房屋征收部门与被征收人签订附生效条件补偿协议的,补偿协议生效后,可按签约日至协议生效日的天数,给予一定的奖励,具体标准在相关征收补偿方案中确定。

第二十八条 征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于65平方米(在本市有其他住宅房屋的应合并计算)的最低补偿建筑面积,且被征收人属于低收入住房困难家庭的,按下列规定优先给予住房保障:

(一)被征收人选择货币补偿的,按照最低补偿建筑面积予以补偿;

(二)被征收人选择房屋产权调换的,用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款,对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按征收补偿方案规定支付差价。

第二十九条 因旧城区改建需要征收房屋的,在征收补偿方案确定的签约期限内,房屋征收部门与被征收人达到80%签约比例的,补偿协议生效;未达到签约比例的,补偿协议不生效,房屋征收决定效力终止。

房屋征收决定效力终止的,由市人民政府予以公告,并书面告知被征收人;已办理出售审批手续的公有住房,审批效力同时终止,由公房管理部门予以公告,并书面告知承租人。

第三十条 被征收人获得的房屋征收补偿收入按国家规定免征个人所得税。

被征收人以获得的货币补偿在本市购置住宅房屋,且购房款不超过货币补偿总额,或者选择房屋产权调换,用于产权调换的房屋价款不超过被征收房屋补偿总额的,均可免征契税;购房款超过货币补偿总额,或需补交产权调换差价的, 超过及差价部分按国家规定的优惠税率征收契税。

前款所称被征收人包括被征收房屋产权人及拥有房屋合法继承权的遗产继承人。

第三十一条 本市城镇居民在19981231日前承租住宅公房,且夫妻双方均未享受福利购房(含房改房、解困房、经济适用房),也未享受住房货币补贴的,可按房改政策购买承租公房;已享受房改政策购房但面积未达到规定标准的,不足部分可按房改政策购买,其余按市场评估价的80%申请购买;199911日后承租住宅公房的,一律按市场评估价的80%申请购买。

本市城镇居民外的其他居民承租住宅公房的,经公房所有权人同意,可按市场评估价申请购买。

承租人与公房所有权人签订的购买公房协议,应当以其与房屋征收部门签订征收补偿协议作为生效条件。

承租人未购买承租公房的,房屋征收部门应当对公房所有权人实行房屋产权调换,用于产权调换的房屋由原公房承租人承租。

由公房所有权人或房屋征收部门继续提供承租房屋的,承租人应当腾退原租赁房屋,拒不腾退的,房屋征收部门应提请市人民政府依法作出腾退决定,责令承租人限期腾退。

第三十二条 租赁公房管理部门直管非住宅公房的,承租人在与公房所有权人解除租赁关系后,可获得搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费和签约搬迁奖励,同时还可按公房评估价值给予一定的奖励,具体标准在相关征收补偿方案中确定。

第三十三条 房改购房时未购买全部房屋产权的,按下列规定处理:

(一)按本办法第三十一条第一款规定补购取得被征收房屋其余产权的,按全部产权对产权人予以补偿;

(二)未按规定补购取得被征收房屋其余产权的,按产权证记载的产权份额对产权人给予补偿。

第六章

第三十四条 本办法实施中有关搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费和签约搬迁奖励的具体标准由房屋征收部门会同相关部门提出方案,报市人民政府批准后每两年公布一次。

第三十五条 被征收人户数的计算以房屋产权证或产权认定书作为依据,但产权认定书认定为合法的未经产权登记房屋与登记的房屋在同一地址的,按一户计算;出租的公有房屋数量按承租人作为计户依据。

第三十六条 本办法自201611日起施行。201568施行的《桐乡市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第105号)同时废止。

本办法施行前市人民政府已作出征收决定尚未实施完毕的项目,仍按作出征收决定时的办法及征收补偿方案办理。

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