二手房买卖十问答

对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。一直以来，群众在二手房买卖过程中由于不懂交易政策流程、图方便省事、抱有侥幸心理以及有些中介业务生疏、素质不强等原因，有时房屋不能交易过户、一方违约房款要回难等纠纷。为此，我们整理了二手房买卖十问十答，给市民几点购买二手房的建议，也希望市民在购买二手房的时候少走一点弯路。

1.问：如何选择中介机构及人员？

答：出售或者购买二手房时要选择有备案资质的中介机构，具体备案中介机构名单可以在嘉兴市二手房交易服务平台或嘉兴市住房和城乡建设局网站中查到。

嘉兴市二手房交易服务平台网址为：http://111.1.29.91:88/guid/

嘉兴市住房和城乡建设局网址为：http://jsj.jiaxing.gov.cn/WebArticle/ShowChildList?ID=96

2.嘉兴市本级的限购、限售政策是怎样的？

答：嘉兴市本级自2016年12月3日起实施住房限购，非本市户籍居民家庭限购1套住房，本市户籍居民家庭不限购。

嘉兴市本级从2017年5月21日零时开始实施住房限售，非本市户籍居民家庭新购住房不动产权证未满2年的，不得上市交易。对在市区范围内已拥有一套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易。

3.外地买家想要贷款有什么贷款条件吗？

答：对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，非本市户籍家庭首付比例不低于50%。

4.问：房屋办理过户的流程是怎样的？

答：1.买卖双方达成房屋交易意向后，由经纪机构促成交易的由经纪人员协助买卖双方进行买卖合同网签；买卖双方自行交易的，双方可自行到市本级（三区）行政审批服务中心办理网签。

2.若买方需要贷款，双方持网签合同至银行申请贷款。

3.银行贷款审核完成后，买卖双方持相应的贷款抵押登记申请材料及办理交易过户材料至市本级（三区）行政审批服务中心办理房屋交易、纳税、登记手续。

目前市本级已有9家银行共11个银行网点开设二手房网签、资金监管、贷款服务“一窗（站）式服务”，买卖双方也可在上述网点一次性办理二手房网签、资金监管、贷款三个事项后，再到市本级（三区）行政审批服务中心房屋交易、纳税、登记“一窗”受理窗口办理房屋过户办证手续。

5.问：买二手房在付首付款前，要注意什么？

答：首付款前，先核查确认该交易房屋情况，主要有以下四方面需注意：

1.如该房屋为房改房、经济适用房、解困安居房等福利房性质的，则应由房东出示可上市审批的审核表；

2.如该房屋存在法院查封、债务纠纷以及租赁等情况的，房东应如实告知；

3.如该房屋为共有房屋的，共有人应同时出面；

4.向派出所核查该房屋上是否有户口等信息。

5.一定要记住不能当场签订网签合同的（一般房屋权属可能存在限制交易等情况）尽量不要支付首付款。

6.合同签订时需要注意什么？

答：目前嘉兴市本级实行二手房买卖合同网签，网签时应双方当事人到场，合同签订时对合同中的相关事项应明确了解，特别是对成交价格、房屋交易相关费用以及户口等问题应协商一致，避免双方交易纠纷。同时，二手房合同网签后一定要及时办理交易纳税登记，主要避免合同网签后到转让登记期间，如卖家存在债务纠纷房屋仍然存在被司法查封的可能。

7.问：如何保障交易资金安全？

答：目前市本级已有9家银行共11个银行网点开设了二手房网签、资金监管、贷款服务“一窗（站）式服务”，买卖双方可以通过申请资金监管的方式保障双方交易资金的安全性。同时资金监管还具有自主性、便利性等优势，买卖双方可自主选择监管银行、监管数额以及资金划转时间。

8.问：交易过户到哪里办理？

答：目前嘉兴市本级已实行通办，并实行房屋交易、纳税、登记“一窗”受理。划分在全市通办范围内的房屋，买卖双方可自行选择办理过户的地点。具体地址为：

南湖区不动产登记中心（嘉兴市南湖区凌公塘路1683号）

秀洲区不动产登记中心（嘉兴市秀洲区成秀路328号）

经开区不动产登记中心（嘉兴市南湖区花园路1683号）

9.问：交易过户需要携带什么材料？

答：卖方需要本人带上房产证、土地证以及契证或者不动产证原件、本人身份证与户口本原件； 买方需要本人带上身份证、户口本、结婚证原件。

其他材料：如由中介促成的交易，需带上存量房网签备案合同；有贷款的，需带上已由银行审批通过的贷款合同等抵押登记申请资料。

10、问：房屋交易过户登记中涉及哪些费用？

答：房屋交易过户登记涉及费用包括：

1.房管部门对涉及经济适用房等特殊保障性房屋在上市审批时需要收取上市补交款；

2.不动产登记部门在登记时收取登记费用，住宅类每本证80元，非住宅类每本证550元；

3.如土地性质为划拨土地的，收取土地出让金；

4.契税部门在过户时收取契税、增值税、个人所得税、印花税（如符合条件的情况下部分费用免除）。