ZJFC16-2017-0009

                                         嘉建〔2017〕6号

      嘉兴市建委关于印发嘉兴市物业承接查验

 示范步骤、嘉兴市物业承接查验协议（示范文本）的通知

各县（市、区）住建局、经济技术开发区(国际商务区)建设交通局、港区规划建设局：

为规范物业承接查验行为，加强对物业共有部分、共有设施设备的管理，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》等规定，结合嘉兴市实际，制定了《嘉兴市物业承接查验示范步骤》、《嘉兴市物业承接查验协议（示范文本）》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行。

本通知自2017年10月28日起施行。

附件：1.嘉兴市物业承接查验示范步骤

      2.嘉兴市物业承接查验协议（示范文本）

                     嘉兴市城乡规划建设管理委员会

                    2017年9月28日

（此文件公开发布，现行有效）

附件1：

             嘉兴市物业承接查验示范步骤

一、确定是否具备实施承接查验的条件

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的准许使用文件；

（二）给水、供电、燃气、通信、有线电视等按相关部门要求建成，可正常使用，给水、供电、燃气等已安装独立计量表具；

（三）教育、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共有设施设备取得相关部门出具的准许使用文件；

（六）物业使用、维护和管理的相关资料已办理全部移交手续至物业服务企业；

（七）法律、法规规定的其他条件。

二、确定物业承接查验方案

物业服务企业应当制订承接查验实施方案，确保承接查验工作按步骤有计划地实施，承接查验方案中应包括：

（一）在承接查验前应就承接物业的类型、特点，确定参加承接查验的相关单位、相关专业技术人员名单。参加查验的人员可以提前到现场，了解、熟悉物业及设施设备相关情况；

（二）根据实际情况做好相关准备工作，制订查验工作流程和各种查验记录表格；

（三）根据具体情况提前确认并准备好所需要的检验设备和工具；

（四）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

物业承接查验鼓励邀请物业所在街道（镇）、社区（村）参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。物业承接查验的过程和结果可以公证。

物业承接查验应设见证方，见证方建议由物业的业主委员会担任；尚未成立业主委员会的，由物业所在的街道（镇）、社区（村）担任。

三、移交有关图纸资料

在物业交付使用2个月前，建设单位应向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经属地建设（物业）主管部门备案;

（二）设施设备的清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

（三）给水、供电、燃气、通信、有线电视等准许使用文件;

（四）绿化竣工图及施工、养护合同;

（五）分户质量验收资料；

（六）电梯、电子监控等设施准许使用文件;

（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（八）业主名册和物业清单;

（九）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册;

（十）物业管理所必需的其他资料;

（十一）法律、法规所规定的其他应提供的资料。

若未能全部移交上述所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体时限。

四、实地查验共有部分、共有设施设备

办理移交图纸资料手续后20日内，物业服务企业和建设单位应联合选派专业技术人员对物业共有部分、共有设施设备进行实地检查和验收。

应查验的主要内容有：

（一）共有部分：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共有设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等；

（三）共有设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（四）其他需要查验的共有部分、共有设施设备。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共有部分、共有设施设备按规划设计配置的标准、数量、外观质量和使用功能。

五、解决查验中发现的问题

对于承接查验中发现的问题，一般处理程序如下：

（一）收集整理

1.收集所有的物业承接查验记录表;

2.对查验中发现的问题进行分类整理，提交给建设单位。

（二）处理方法

物业服务企业将承接查验中存在的问题提交给建设单位后，由双方协商约定具体的处理方法和时间。

（三）跟踪验证和复查

物业服务企业应安排专业技术人员分别负责各专业的工程质量问题，在整改过程中进行现场跟踪。对整改完工的项目进行复查，并办理承接查验手续。

六、确认现场查验结果

现场查验应当形成书面记录，包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。建设单位应当派遣专业技术人员参与现场查验，与物业服务企业、见证方共同确认现场查验的结果。

七、签订物业承接查验协议

在物业交付使用前15日，建设单位应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，签订承接查验协议。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议的基本格式和内容应当参照《嘉兴市物业承接查验协议（示范文本）》，根据物业的实际情况编写。

八、办理物业交接手续

在签订物业承接查验协议后的10日内，建设单位应与物业服务企业办理物业交接手续，移交相关的物业服务用房及其他物业共有部分、共有设施设备。交接工作应当形成书面交接记录，其中应当包括移交资料明细、物业共有部分、共有设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接记录应当由建设单位、物业服务企业和见证方共同签章确认。

未经查验或查验不符合相关规定的物业，物业服务企业应当拒绝接收，直至达到具备移交条件。对已接受委托符合移交条件的物业，物业服务企业无正当理由不得拒绝接收。

物业交接后30日内，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验情况告知业主。

属地建设（物业）主管部门应将物业承接查验管理纳入商品房现售备案管理或者交付使用条件备案管理。

附件2：

嘉兴市       物业承接查验协议

（示范文本）

嘉兴市城乡规划建设管理委员会

物业承接查验协议

（示范文本）

建设单位（以下简称“甲方”）：                           

法定代表人：                     联系电话：         

联系地址：                                          

委托代理人：                     联系电话：           

联系地址：                                          

物业服务企业（以下简称“乙方”）：                      

法定代表人：                     联系电话：          

联系地址：                                          

委托代理人：                     联系电话：           

联系地址：                                          

根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》等规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为       物业提供物业服务，双方就       物业的承接查验事宜达成如下协议，以兹双方共同遵守：

第一条  物业基本情况

物业名称：                         

物业类型：           

物业界限：

东至：                南至：              

西至：                北至：              

占地面积：            平方米

总建筑面积：          平方米

物业交付时间：       年      月      日前。

第二条  物业承接查验情况

甲乙双方于    年  月  日至    年  月  日，按规定程序和约定事项，对本物业的物业资料、共有部分、共有设施设备、物业服务用房等进行了现场检查和验收工作。甲乙双方已对查验和交接情况进行详细书面记录，由甲乙双方负责人签字、加盖公章确认，并由见证方见证。

第三条  承接查验中的存在问题、解决方法及其时限

甲乙双方在承接查验过程中发现的问题有：

…………………………………………（具体内容）

甲乙双方约定，由甲方承担解决查验中存在问题的责任，解决办法如下：

…………………………………………（具体内容）

甲方应于    年  月  日前完成对上述存在问题的整改，并于    年  月  日前再次与乙方进行复验工作。

第四条  甲方的权利和义务

1.甲方应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

2.甲方必须依照本协议的约定，按规定的时间和要求完成第三条的相关工作。

3.甲方应在本协议签订后10日内与乙方办理物业交接手续，向乙方移交物业服务用房以及其他物业共有部分、共有设施设备。

4.物业属于分期开发的，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期与乙方进行承接查验工作，但共有设施设备必须满足物业使用功能的需求；在承接最后一期物业时与乙方办理物业的整体交接手续。

5.甲方应当按照国家规定的保修期限、保修范围，承担物业共有部分、共有设施设备的保修责任。

6.物业交接后，甲方未能按照本协议的约定及时解决物业共有部分、共有设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

7.物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。

8.法律、法规规定的其他权利和义务。

第五条  乙方的权利和义务

1.乙方应积极配合甲方完成物业承接查验工作，严格按照要求完成各项内容的承接查验工作。

2.乙方对于甲方移交共有部分、共有设施设备进行仔细现场检查和验收，发现物业共有部分、共有设施设备有数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，要求甲方进行整改落实；在甲方整改完成后，积极配合甲方完成复验工作。

3.物业属于分期开发的，与甲方根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验工作。在承接最后一期物业时，与甲方办理物业整体交接手续。

4.建立和妥善保管物业承接查验档案资料，及时记录相关情况。

5.自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共有部分、共有设施设备损毁或者灭失的责任。

第六条  物业承接查验档案属于全体业主所有

前期物业服务合同终止或解除时，乙方退出管理的应及时办理交接手续，乙方需在前期物业服务合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业承接查验档案资料。

第七条  本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律、法规规定及时协商处理。

第八条  双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议视为本协议组成部分，具有同等法律效力。

本协议的附件视为本协议组成部分，具有同等法律效力。

第九条  因本协议产生的纠纷，由协议双方协商解决。如协商不成，可提请向物业所在地人民法院起诉裁决。

第十条  本协议壹式    份，甲乙双方各持    份，报属地建设（物业）主管部门（备案）    份，具有同等法律效力。

第十一条 本协议自甲乙双方盖章并经授权代表签字之日起生效。

附件：物业承接查验资料汇总

甲方（签章）：              乙方（签章）：

【签约人】：               【签约人】：

    年  月  日                    年 月  日

物业承接查验资料汇总

目      录

一、物业承接查验工作人员名单               （共  页）

二、物业资料移交汇总表                     （共  页）

三、共有设施资料移交汇总表                 （共  页）

四、共有设备资料移交汇总表                 （共  页）

五、物业服务用房移交汇总表                 （共  页）

六、水/电等计量表移交汇总表                （共  页）

七、其他相关资料移交汇总表                 （共  页）

八、共有设施设备查验情况汇总表             （共  页）

九、共有部分查验情况汇总表                 （共  页）

一、物业承接查验工作人员名单

物业名称：                    移交日期：    年  月  日

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：

二、物业资料移交汇总表

物业名称：                                                             移交日期：    年  月  日

移交单位：                             接收单位：                        见证方：        

代表人：                               代表人：                          代表人：

三、共有设施资料移交汇总表

物业名称：                    移交日期：    年  月  日

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：

四、共有设施资料移交汇总表

物业名称：                    移交日期：    年  月  日

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：

五、物业服务用房移交汇总表

物业名称：                    移交日期：    年  月  日

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：

六、水/电等计量表移交汇总表

物业名称：                    

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：

七、其他相关资料移交汇总表

物业名称：                    移交日期：    年  月  日

移交单位：           接收单位：           见证方：        

代表人：             代表人：             代表人：