ZJFC16-2019-0009

                                                     嘉建〔2019〕8号

嘉兴市住房和城乡建设局 嘉兴市市场监督管理局关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知

南湖区、秀洲区建设局，经济技术开发区（国际商务区）建设交通局，各区市场监督管理局（分局）：

为进一步规范房地产开发企业销售、房地产经纪行为，依法依规从严管理房地产市场，促进房地产市场健康平稳有序发展，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《房地产经纪管理办法》等相关法律法规，现就规范市区房地产销售与经纪行为管理要求通知如下：

一、加强房地产开发企业销售管理

1.规范代理机构选择。房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应当选择依法设立取得营业执照、在行业主管部门或其委托政府部门备案的符合新建商品房代理销售条件的房地产经纪机构及其分支机构（具体名单公示见“嘉兴市房地产公众服务平台——经纪管理”）；代理机构销售商品房的销售人员应当持有房地产经纪人、房地产经纪人协理资格证书或行业主管部门认可的从业服务证。

2.规范委托行为。房地产开发企业委托代理销售商品房,与代理机构须签订书面委托合同（协议），合同中须明确委托销售的范围、权限、佣金结算、再委托销售行为约束、不得向购房人收取任何费用等约定事项。

3.完善买卖合同委托代理信息。在房地产经纪机构促成商品房成交，签订商品房买卖合同时，应将代理销售机构的名称与该套商品房销售经纪从业人员的姓名信息准确填写入商品房买卖合同。

4.完善楼盘现场信息公示。房地产开发企业应在销售现场醒目位置公示以下内容：

（1）项目商品房预售资金监管银行名称、账户；

（2）案场销售人员姓名、照片等。

项目有委托代理机构的，还须在项目销售现场将商品房销售委托书、委托代理机构名称、代理销售房源信息，以及代理机构工作人员姓名、照片，代理销售机构及其从业人员的服务评价渠道等信息进行公示。

（3）承诺书，应包括车位、储藏室价格等内容。项目有委托代理机构的，还应公示代理机构的代理销售承诺书。

5.规范收银行为。房地产开发企业在项目销售现场须设有固定的收银区，使用该项目资金监管银行账户POS终端，不得在销售现场设置代理经纪机构或其他POS终端收取其他任何费用。

6.规范销售告知行为。房地产开发企业在与购房人签订合同前应将销售房屋的抵押、建筑面积、公摊面积、房屋性质等相关情况如实进行告知，并由购房人签字确认后，再签订购房合同（见附件1《商品房销售告知书》）。

二、加强房地产经纪机构经纪服务管理

1.建立商品房代理销售承诺与信息报送制度。房地产经纪机构受托代理销售商品房的，在与房地产开发企业签订委托合同5个工作日内，应向项目所在地房地产行业主管部门报送代理销售商品房相关信息，一并提交《代理销售商品房承诺书》（附件2）。代理机构和销售人员相关信息要全部申报录入“嘉兴市房地产经纪行业诚信管理平台”。委托代理销售经纪人员与销售方式、区域有变更的，应在变更后3个工作日内向房地产行业主管部门报送变更信息内容。房地产开发企业要督促经纪机构及时向属地行业主管部门如实报送信息。房地产行业主管部门根据上报信息开展事中、事后监管。（见附件3《房地产经纪机构代理销售商品房信息报送表》）

2.规范书面告知行为。房地产经纪机构在代理销售商品房时，应当书面向购房人告知商品房预售许可证或现售备案证明信息，商品房“一房一价”情况；在提供存量房经纪服务时应书面告知《房地产经纪管理办法》第二十一条规定的事项。书面告知书应由购房人签字，房地产经纪机构留存，告知书与委托代理合同等经纪服务合同保存期不少于5年。(见附件4《商品房代理销售告知书》；附件5《二手房买卖经纪服务告知书》)

3.开展实名从业服务。房地产经纪机构从业人员在提供二手房居间、新建商品房代理销售等经纪服务过程中应当提供实名服务，佩戴实名服务牌，在服务过程中应主动向服务对象出示。实名服务牌应包括经纪机构名称、从业人员姓名、资格证书编号（含本市从业服务证）、二维码等信息，具体样式由市房地产行业协会制定。服务对象可通过扫描服务证二维码核实该从业人员相关信息，并查询是否在房地产行业主管部门备案。

4.加强存量房信息发布管理。

（1）房地产经纪机构提供房屋出售、出租经纪服务的，须经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。

（2）委托人未提供真实有效的身份证明、房屋权属证书等规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。

（3）建立房源核验与挂牌制度。凡在市区从事存量房居间（买卖）业务的房地产经纪机构，应当通过“嘉兴市二手房交易服务平台”，按照规范流程，协助出售方完成房源信息核验、房源挂牌。经纪机构通过房源挂牌取得挂牌房源编码后，可在门店或其它渠道挂牌发布，但应标明挂牌房源编码。

（4）对已出售的房屋，促成交易的经纪机构应将原房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除；对委托人已取消委托的房屋，经纪机构应及时将房源信息从各类渠道上撤除，确保发布房源的真实有效。

5.开展经纪服务评价。经纪机构在门店醒目位置要公示房地产行业主管部门建立的“嘉兴市房地产经纪行业诚信管理平台”服务评价方法。在提供代理、居间服务时，要书面告知服务对象可以在“嘉兴市房地产经纪行业诚信管理服务平台”对经纪机构与从业人员提供的服务态度、专业水平进行评价。经纪机构应加强对从业人员的教育培训管理，提升服务水平与职业素养。

6.规范服务收费。自本通知实施之日起，经纪机构接受代理销售商品房委托的，应按开发企业申报的“一房一价”进行销售，不得以签订提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的电商费、服务费、咨询费等其他价外费用；提供存量房居间服务时，提供代办贷款、评估等其他服务，应书面向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并经委托人签字同意。

7.加强客户信息管理。经纪机构应加强对客户提供的个人信息管理，不得故意泄露和非法提供公民个人信息。

三、进一步加强监督管理

1.建立商品房售前常态化监督管理机制。属地建设部门牵头联合市场监管等相关部门，开展常态化售前检查，确保所有楼盘售前检查全覆盖。即凡是新建商品房项目从申请预售许可证（现售备案证）到开盘前，均应对项目销售的明码标价、广告宣传、公示制度、备案制度落实等进行全方位检查，如有违法、违规行为的，必须整改到位后，方能开盘销售。 

2.强化联合查处惩戒力度。属地建设部门要积极会同属地市场监管等相关部门，建立对商品房项目销售与房地产经纪市场的日常巡检机制；市级建设部门会同市场监管部门按照省政府“双随机”工作要求，适时开展项目“双随机”检查工作，进一步加大事中、事后监管力度，形成严管态势。对未按本通知要求张贴商品房销售服务承诺书，未公示销售机构及人员信息，经纪机构未履行告知义务、未提供实名服务，房地产企业委托未备案的经纪机构代理销售（分销）商品房、不履行承诺、未明码标价与价外收费、发布虚假广告、未接受委托擅自销售商品房、擅自对外发布房源等相关行为的，要依法依规从严处理，将受到行政、刑事处罚的单位与个人记入黑名单；对违反行政管理措施与不履行承诺的给予约谈、责令限期整改、暂停网签、公开通报批评、向社会发布风险警示提醒公告等处理，并将违规当事人记入不良信用记录，切实保障购房人的合法权益，维护房地产市场良好秩序。

3.加强经纪机构备案管理。属地建设主管部门要积极会同市场监管部门做好经纪机构备案管理工作。经纪机构提供代理销售商品房服务的备案经纪人员数量为5人（含）以上；提供其他经纪服务的备案从业经纪人员数量为3人（含）以上。经纪人员指取得房地产经纪人、房地产协理资格证书与主管部门认可的从业服务证人员。行业主管部门在管理过程中发现备案经纪人员未及时交纳社保或人数达不到要求，未按时整改的，记入不良信用记录。本规定与《嘉兴市建委关于加强全市房地产经纪管理促进行业健康发展的实施办法（试行）》（嘉建〔2017〕35号）备案规定不一致的，以本通知为准。

4.加强服务评价监督引导。买卖当事人要积极参与对服务机构与从业人员所提供的服务进行客观公正的服务评价，进一步引导企业与从业人员合法、合规提供优质高效服务。

5.加强舆论宣传引导。各地要充分利用广播、电视、报纸、互联网等新闻媒体，加大对违法违规销售行为的曝光力度，加强对违法违规销售行为与经纪行为的处罚结果的跟踪报道，形成警示和震慑作用。通过媒体提醒广大购房者积极参与对经纪机构与从业人员的评价，引导群众选择信用良好的经纪机构提供服务，营造守信激励和失信惩戒的社会氛围，促进房地产市场的规范有序发展。 

四、本通知从2019年9月5日开始施行。各县（市）、港区可参照执行。

                                                嘉兴市住房和城乡建设局     嘉兴市市场监督管理局

                                                          2019年8月6日

（此文件公开发布，现行有效）

附件1

商品房销售告知书

尊敬的购房者：

在您决定购房时，请务必仔细阅读以下事项，以确保您的合法权益免受损害：

一、您已知悉                         项目已具备预（现）售条件，“五证”齐全并在售楼处显著位置公示，所指“五证”包括：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》（或《不动产权证书》）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。缺少任何一个证件，都是违规销售，请不要选择购买本项目商品房。

二、您已确认所购买的         幢       室商品房，预售许可证   书（证号：            ）或现售备案证明书（证号：           )批准销售的房屋，项目售楼处显著位置已公示“一房一价”表，您对购买商品房建筑面积、套内面积及公摊面积均已知悉。

三、您已知悉拟购商品房预售资金监管账户为              银行，帐号            ，并在售楼处显著位置公示，所有预售购房款必须缴存进监管账户，您可以拒绝将购房款缴存进非预售资金监管帐户。

四、本项目由我公司自行£/（授权委托£             企业）进行销售，除合同约定的购房款、地下住宅（配套）、自行车库、储藏室、车位款外，我公司或授权委托的销售代理公司从未收取或授权其他第三方向购房人收取额外费用，一旦发现存在额外收费情况请及时向我公司举报，举报电话：             。

五、本项目为毛坯£/全装修£/精装修£项目，我公司已将装修标准、价格等信息充分告知购房者，并在合同中予以明确，我公司承诺对装修质量负责，在规定的保修期内对装修承诺质保，对此您已知悉。

六、本项目样板房位于                    ，为展示£/交付£样板房。展示样板房仅供参考，并不代表交付标准；交付样板房保留时间等相关事项严格执行《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》相关规定。

七、您在签订《认购合同》前有权要求我公司提供《商品房买卖合同（预售）》示范文本，请逐条审读合同条款、补充协议，在签订合同时买卖双方必须签名盖章。

八、您在购买本项目商品房时，本项目存在£/不存在£在建工程抵押情况，我公司承诺在签订《认购合同》并支付约定的首付款后30日内解除您所购买商品房  幢   室的抵押权，并承诺在30日内完成《商品房买卖合同》网签备案。

九、您对所购买的商品房、地下住宅（配套）、自行车库、储藏室、车位等面积、价格、尺寸、位置、红线内外不利因素等已做充分了解，相关信息以正式签订的《商品房买卖合同》记载为准，合同内未作记载的信息以经批准的规划设计图纸和现行政策规定为准。

十、您对我公司所销售的房屋性质、产权年份、水电收费（如为商办类项目水电均按商办性质收费）情况已完全知悉。

以上告知事项您已阅读并作充分了解，并由本人亲笔签字确认，本告知单一式二份，双方各执一份。

                             开发企业（盖章）：                     购房人签字：

                                                   年   月   日                                年   月   日

附件2

代理销售商品房承诺书

为充分发挥房地产经纪市场媒介作用,自觉加强行业自律，树立房地产经纪机构的良好形象，促进房地产市场健康发展，我公司在代理          （项目名称）销售过程中承诺：

1、保证遵守国家法律法规，并按照核准的业务范围合法、公正、公平地从事房地产经纪代理业务；

2、保证诚信执业，提供优质、专业的中介服务，切实保护和维护交易双方的利益； 

3、保证所提供的房源信息客观公正，不提供虚假材料，广告宣传不夸大、不误导，不损害当事人利益，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况；

4、保证代理销售的新建商品房符合上市销售的条件，不给未取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》的商品房进行销售代理，同时在销售过程中向买受人出示商品房的有关证明文件和销售委托书；

5、保证在代理销售商品房时不收取佣金以外的其它费用；不索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物。违反规定多收费的，双倍退赔多收费用；有赚取差价行为，双倍退还所收差价。

我公司将严格遵守本承诺，如有违反，我公司自愿接受处罚。

                                    单位：（盖章）             法定代表人：

                       年     月   日

附件3

房地产经纪机构代理销售商品房信息报送表

附件4

商品房代理销售告知书

尊敬的先生/女士：

    感谢您选择我公司为您提供服务，我们将秉承诚信理念，以客户为核心，为您提供专业的服务。对于您此次房屋交易服务，我公司温馨提示您：

一、您所购买的位于嘉兴市                         的商品房已取得□商品房预售许可证□现售备案证书，证号为                       。

二、该套商品房的销售建筑面积为             平方米，销售单价为            元/平方米，总价为             元，商品房“一房一价”情况您可以在销售现场的公示栏或房地产行政主管部门官网上进行查看。

三、我公司受                                   委托销售该房地产开发项目（填写委托房屋幢号） ，并已向项目所在地房地产行业主管部门进行代理销售商品房备案。商品房销售委托书您可以在销售现场的公示栏或房地产行政主管部门进行查看。

四、我公司在代理销售商品房时不会向您收取商品房总价之外的任何费用。

五、对我们的服务您可在“嘉兴市房地产公众服务平台”经纪管理服务评价中输入购房合同编号对代理销售人员进行评价。

购房人确认在签署本告知书时，已经认真阅读了告知书的全部内容，并且房地产经纪公司已做了详细说明，对相关的权利义务责任清楚明白，特此确认。

                                      购房人（签字）：              代理销售经纪机构（盖章）：

                                 日期：     年   月    日

附件5

二手房买卖经纪服务告知书

尊敬的先生/女士：

    感谢您选择我公司为您的房屋买卖提供服务，我们将秉承诚信理念，以客户为核心，为您提供全面专业的服务。对于您的此次房屋买卖服务，我公司温馨提示您：

一、您所买卖的位于 嘉兴 市                            的房屋，目前的市场参考价约为：             元，我公司与此套房屋无任何影响其正常买卖的利害关系。

二、在此次买卖中，您可能需要提供如下资料： 

三、买卖的一般程序 

委托挂牌/看房选房→签订房地产经纪服务合同和房屋买卖合同→办理房屋买卖资金手续→办理不动产登记手续→办理房屋交接手续

四、在买卖过程中，可能面临如下风险：

1、资料不全或虚假，导致合同无法履行；

2、房屋产权存在瑕疵导致合同无法履行；

3、买受人因自身原因无法贷款或无法足额贷款；

4、买卖双方中一方出现违约行为，导致合同无法履行；

5、其他：                                         。

五、此次买卖中可能涉及的税费有：契税、增值税、个人所得税、印花税、土地出让金、土地增值税、因国家政策调整增加的新税费，您可在我司公示栏中查看或咨询相关部门；

六、公司居间服务的具体内容及收费标准：

1、提供房屋买卖信息、提供与买卖房屋相关的买卖流程、买卖风险、市场行情咨询；

2、协助买受人对房屋进行实地查验；

3、协助并促成买卖双方签订房屋买卖合同，协助完成房屋买卖手续、不动产登记和相关交房手续；  

4、买卖双方确认我公司已提供上述1、2、3项服务后，我司将收取房屋成交价格的     ％的服务费;

如买受人委托公司提供评估、办理贷款等服务，我司将根据服务内容收费。收费标准您可在我司公示栏中查看，付款金额及方式请按房地产经纪服务合同履行。

   买卖双方确认在签署本告知书时，已经认真阅读了告知书的全部内容，并且经纪公司已做了详细说明，双方对相关的权利义务责任清楚明白，买卖双方以相互查验买卖相关的证件、资料等，特此确认。

                                                                               出卖人：                                        买受人：

                                                                               日期：   年   月   日                           日期：   年   月   日   

附件：嘉建[2019]8号嘉兴市住房和城乡建设局 嘉兴市市场监督管理局关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知.pdf

[文字解读]《关于进一步规范嘉兴市区房地产销售与经纪行为管理的通知》政策解读