嘉兴市住房和城乡建设局 中国人民银行嘉兴市分行 国家金融监督管理总局嘉兴监管分局

关于修改《嘉兴市商品房预售资金监管实施细则》的通知

市公积金管理服务中心，各县（市、区）建设局、国家金融监管总局嘉兴监管分局各县（市）支局，各商业银行，各房地产开发企业，各工程监理企业，各施工企业：

为进一步优化我市营商环境，提高商品房预售资金监管工作质效，更加科学合理匹配工程建设进度与监管资金提取比例，满足开发企业正常工程支出及办理不动产首次登记需求，决定对《市建设局 人行嘉兴市中心支行 嘉兴银保监分局关于印发<嘉兴市商品房预售资金监管实施细则>的通知》（嘉建〔2022〕5号）部分内容修改如下：

一、增设工程进度节点

（一）在文件第四部分第12点“主体结构验收、单位工程质量竣工验收”间增加节点“外立面施工完成并已拆除脚手架”，即外立面施工完成（不含门窗安装）并已拆除脚手架（含爬升式脚手架）或吊篮等设施设备。

（二）在文件第四部分第12点（3）（4）小节间，增加“完成外立面施工并已拆除脚手架节点：工程监理企业出具的项目施工完成证明、现场完工照片”。

（三）将文件第四部分第13点“（3）完成主体结构验收后，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的55%”修改为“完成主体结构验收后，外立面施工完成并已拆除脚手架前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的55%”。

（四）在第13点（3）（4）小节间，增加“完成外立面施工并已拆除脚手架，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的65%”。

二、优化重点监管资金用途

（一）将文件第13点（5）“完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的90%”修改为“完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%。允许申请资金用于该项目办理不动产首次登记前所需缴纳的物业专项维修资金、物业住宅保修金、税金，申请使用资金额度不得超过监管额度的5%”。

（二）在文件第14点“房地产开发企业申请使用额度内资金的，应分节点按比例提取，经由属地建设部门审核确认节点额度后向监管银行发送拨付指令。在允许拨付的比例范围内，开发企业应当提供相应佐证材料的，可不限次向监管银行申请提取预售资金。”后补充“经属地建设部门同意，同一个房地产开发项目（原则上按工程规划许可证划分）不同预售许可证之间可以统筹使用监管账户内的预售资金”。

三、调整预售资金监管协议（示范文本）

文件附件《嘉兴市商品房预售资金监管协议（示范文本）》中商品房预售资金使用节点额度、资金使用用途等同步按上述规定调整，调整后的监管协议（示范文本）见附件。

四、本通知自公布之日起施行。

附件：嘉兴市商品房预售资金监管协议（示范文本）

（此页无正文）

嘉兴市住房和城乡建设局         中国人民银行嘉兴市分行

国家金融监督管理总局嘉兴监管分局

                                  2024年5月28日

附件

                      协议编号:嘉房  预监(年份)  号

嘉兴市商品房预售资金监管协议

（示范文本）

甲方（开发企业）：                                             

乙方（监管银行）：                                             

丙方（监管机构）：                                             

为加强商品房预售资金监督管理，规范预售款使用，确保工程建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及有关法律法规，经甲、乙、丙三方协商，就                              项目的预售资金收存、拨付、使用及监督管理相关事宜达成一致意见，并订立本协议。

一、商品房项目基本情况

1.甲方开发建设的                         项目，坐落位置：                       ，不动产权证号：                     ，建设工程规划许可证号：                     ，施工许可证号：                      。

2.商品房预售资金监管额度根据建设工程造价、项目装修标准及其他不可预见费用综合核定。甲方拟申请该商品房项目预售许可证的楼幢为：

                         ，总建筑面积：        平方米，毛坯单方工程造价          元/平方米，装修单方造价          元/平方米，工程预算清册        万元。对应的预售资金监管额度为          万元。

3.商品房预售资金使用节点额度，按照项目建设进度确定：

（1）完成地下结构后，地上主体工程1/2前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的20%（计          万元）。

（2）完成地上主体工程1/2后，主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的35%（计          万元）。

（3）完成主体结构验收后，外立面施工完成并已拆除脚手架前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的55%（计          万元）。

（4）完成外立面施工完成（不含门窗安装）并已拆除脚手架（含爬升式脚手架）或吊篮等设施设备后，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的65%（计          万元）。

（5）完成单位工程质量竣工验收，竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的80%（计          万元）。

（6）完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%（计          万元），其中用于缴纳物业专项维修资金、物业住宅保修金、税金的资金比例不超过监管额度的5%（计          万元）。

（7）完成不动产首次登记后，可申请提取剩余全部监管额度。

4.经属地建设部门同意，统筹使用不同预售许可证之间监管账户内的预售资金的，各预售证间的节点额度可以累加，按建设部门拨付指令执行。

二、商品房预售资金及监管账户情况

1.商品房预售资金实行全额、全程监管，专款专用。监管账户一经设立，原则上不允许变更。确需变更的，应当经监管协议三方（监管部门、开发企业和监管银行）同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。变更期间，暂停办理网签业务和预售资金拨付手续。

2.本项目预售资金监管账户开户银行                        ，专户名称：                        ，预售资金账户账号：          

               。

3.监管账户中监管额度内的资金应全部用于项目开发建设，包括项目工程款、建筑材料、配套设施设备、勘察费、设计费、监理费等与项目施工相关的费用等，不包括营销费、广告策划费、财务费、管理费。

4.监管账户内累计收存资金总额超出监管额度的，房地产开发企业可以向监管银行直接申请提取使用实际超出部分的资金，并优先用于归还本项目的土地抵押、在建工程抵押等贷款。

三、各方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1.甲方应当在商品房买卖合同中明确约定购房人购房款全部直接缴入监管账户，不得以收取其它款项为名变相收存购房人的购房款。

2.甲方应当将项目监管银行、预售证监管账户账号、POS机终端编号及监督举报电话等内容在售楼现场公示。

3.甲方应当将所收取的定金、首付款或一次性购房款、分期款等预售款直接全部存入监管账户。

4.甲方应当使用与监管账户绑定的专用POS机收取商品房预售款，且该专用POS机不得设定其他账户通道。

5.甲方对以银行转账方式支付购房款的购房人，应要求其使用购房人的同名银行账户；发生退款的，应按原支付途径，将资金退回原付款人的银行账户。如确需使用现金支付的，当日现金交易单笔或者累计达到5万元以上的，应在交易发生之日起5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告。

6.甲方应确保监管额度内的资金必须用于项目有关的工程建设，并确保提交相关材料的真实性、合法性、有效性。

7.甲方不得抽取监管额度内的资金至集团公司、项目公司关联企业或非关联企业。

8.甲方应当按月向乙方、丙方报送建设工程完成的形象进度以及商品房预售资金监管情况统计表。

9.甲方在项目完成不动产首次登记后，可向乙方申请注销商品房预售资金监管账户。

（二）乙方的权利和义务

1.乙方应当严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等义务，为甲方、丙方及购房人提供优质、高效的服务。

2.乙方应按照《人民币银行结算账户管理办法》的规定，为甲方开设商品房预售资金监管专用账户，并保证该账户为专用账户，专款专存、专款专用。不得为监管账户开设手机银行、网上银行、快捷支付等非柜面支付功能；监管账户不得支取现金（除确需使用现金支付的情况外），不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。

3.乙方不得从监管额度中扣除管理费、划拨手续费等银行收费。

4.乙方应根据嘉兴市商品房预售资金监管规定的程序和内容，根据丙方资金拨付指令，在允许拨付比例范围内拨付，并将相关信息反馈丙方。

5.乙方发现甲方存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并于2个工作日内书面报告丙方。

6.乙方在有关部门依法冻结预售资金监管账户或者划扣预售资金时，应说明预售资金及监管账户性质，并负责将有关情况于2个工作日内书面报告丙方。乙方对有关部门的冻结和划扣不承担责任。

7.乙方在承办预售资金监管业务中获取的技术资料、监管账户相关信息、资金拨付审核材料等应履行保密义务，但法律、法规另有规定的除外。

8.乙方在节点额度内单笔资金拨付中如发现施工、监理等单位提供虚假证明或采用其他方式协助甲方骗取预售资金的，应当立即停止拨付，于2个工作日内向建设行政主管部门举报，并书面报告丙方。

（三）丙方的权利和义务

1.丙方根据嘉兴市商品房预售资金监管规定的程序和内容，并依据本协议之约定对监管项目预售资金的收存和使用进行日常监督和管理。

2.丙方负责确定项目的资金监管额度、资金节点额度，并根据甲方提供的证明材料核实确认项目建设进度是否达到相应节点。

3.丙方有权要求甲方限期整改未将预售款直接全部存入监管账户的行为。

4.丙方按照相关规定，依法行使对该项目商品房预售资金的收存和使用进行监督，有权要求甲方、乙方提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制。

四、违约责任

1.甲方在商品房预售款收存、使用过程中违反本协议约定或采取其他方式逃避监管，造成项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，由甲方承担民事赔偿责任；违反行政法律法规的，还需承担相应的行政责任。

2.甲方在申请办理预售资金额度拨付、节点额度内单笔资金拨付中提交虚假材料，骗取乙方、丙方资金拨付或资金额度的，依法承担相应的法律责任。

3.乙方未按照本协议约定履行监管职责，致使本协议项下监管项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，乙方与甲方承担连带赔偿责任。

4.乙方无正当理由克扣或者迟延支付甲方所需工程款项，给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。

5.乙方未经丙方核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；丙方有权终止本监管协议，并通报其上级部门，同时暂停监管银行监管资格。

6.甲方、乙方违反保密义务，造成购房人个人信息、监管账户信息及其他信息泄露的，应依法承担相应的法律责任；涉嫌犯罪的，由司法机构依法处理。

7.丙方工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规进行处理。

五、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方协商解决，协商不成的，按照下列第        项处理：

1.向有管辖权的人民法院起诉。

2.向        仲裁委员会申请仲裁。

六、协议的终止

1.本协议项下监管项目完成不动产首次登记后，甲方可向丙方申请解除监管账户内的商品房预售资金监管。解除监管后，乙方根据丙方指令解除商品房预售资金监管，同时本协议终止。

2.如本协议在履行期满前确需提前终止的，应经丙方批准并签订新的商品房预售资金监管协议，完成监管资金交割后，本协议方可终止履行。

七、本协议共计    页，一式六份，甲、乙、丙三方各执两份。

八、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方：（公章）                  乙方：（公章）       

法定代表人或授权人签名：        法定代表人或授权人签名：    

  丙方：（公章）

法定代表人或授权人签名：

 年    月    日

原文：嘉建〔2024〕2号嘉兴市住房和城乡建设局 中国人民银行嘉兴市分行 国家金融监督管理总局嘉兴监管分局关于修改《嘉兴市商品房预售资金监管实施细则》的通知.pdf

文字解读：[文字解读]嘉建〔2024〕2号嘉兴市住房和城乡建设局 中国人民银行嘉兴市分行 国家金融监督管理总局嘉兴监管分局关于修改《嘉兴市商品房预售资金监管实施细则》的通知的政策解读

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